Ein besonderes Geschenk zu Weihnachten

Problemfelder der Übertragung eines Erbbaurechts an Minderjährige

 In der Weihnachtszeit denken viele Eltern oder Großeltern darüber nach, der nachfolgenden Generation ein besonderes Geschenk zu machen.

 Bereits auf der schuldrechtlichen Ebene bei der Ausgestaltung des Schenkungsvertrags können sowohl IFd Erbbaurechts, als auch bei der „klassischen Übertragung“ einer Immobilie auf den Minderjährigen zahlreiche juristische Besonderheiten die Vertragsgestaltung verkomplizieren.

1.      Besonderheit des Rückforderungsrechts

Sofern der Schenker sich ein Rückforderungsrecht vorbehalten hat, ist die Ausgestaltung der Rückforderungsklausel entscheidend für die Frage der Beurteilung der lediglich rechtlichen Vorteilhaftigkeit für den Minderjährigen (vgl. §107 I S.1 BGB )

Ist das Rückforderungsrecht so ausgestaltet, dass der Minderjährige lediglich beschränkt - nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen auf die im Zeitpunkt der Rückforderung noch verbliebenen Bereicherungen haftet[1], so ist in diesem Falle die Vertragsgestaltung gerade nicht zum Nachteil des Minderjährigen. 

2.      Erbbaurechtliche Besonderheiten

Der im Rahmen der Übertragung eines Erbbaurechts oder der eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks möglicherweise anfallende Heimfallanspruch ist ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts §2 Nr.4 ErbbauRG.

a.      Zustimmung §5ff ErbbauRG als mittelbarer rechtlicher Nachteil

Rechtlich nachteilig

Sofern gem. §5ff ErbbauRG die Zustimmung des Grundstückseigentümers, vereinbart wurde, stellt diese Machtposition des Eigentümers auf die Auswahl des Nachfolgers einen lediglich mittelbaren Nachteil für den minderjährigen dar.

b.      §27 I S.1 ErbbauRG im Heimfall

Die Übertragung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks auf den Minderjährigen ist jedoch unmittelbar nachteilig für den diesen, wenn gem. §27 I S.1 ErbbauRG, der Grundstückseigentümer wegen Zeitablaufs zur Zahlung einer Entschädigung an den Erbbauberechtigten verpflichtet wird. Der unmittelbare Nachteil des Minderjährigen besteht bei dem erbbaurechtsbelasteten Grundstück in dieser Konstellation gerade darin, dass es sich bei § 27 I S.1 ErbbauRG um eine gesetzlich normierte persönliche Haftung des Grundstückseigentümers handelt, infolgedessen der Minderjährige  als Beschenkter in die Zahlungspflicht des Schenkers mit „Erwerb“ des Erbbaurechts eintreten würde und diese aus seinem persönlichen Vermögen zu tragen hätte.[2] So wäre er damit schon bei Erwerb des Grundstückseigentums mit einer aufschiebend bedingten Entschädigungspflicht belastet. [3]

c.       Entschädigungspflicht §32 ErbbauRG als dinglicher Inhalt

Infolge der Ausübung des Heimfalls wird der Grundstückseigentümer gem. §889 BGB auch Erbbauberechtigter sowie Eigentümer des Bauwerks.[4] Die hiermit für den Minderjährigen verbundene Pflicht einer angemessenen Entrichtung einer Vergütung §32 I S.1 ErbbauRG, welche im Falle des §32 II S.3 ErbbauRG bis zu 2/3 des Wertes des gemeinen Wertes des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung betragen kann, stellt im Falle der Ausübung, einen für den Minderjährigen mittelbaren Nachteil dar.

Wie aus den bereits dargestellten Problemkreisen deutlich wird, ist es wichtig bei der Übertragung eines Erbbaurechts sowohl die individuellen Belastungen als auch die jeweils vertraglich geregelten Grundvoraussetzungen / individualabreden zu beachten.

 

Als Notar ist es dabei meine Aufgabe, Ihre individuelle Lebenssituation zu berücksichtigen und die richtige Balance zwischen der von Ihnen angestrebten Großzügigkeit und der rechtlichen Absicherung des jeweiligen Einzelfalls zu finden.

 

Ich wünsche Ihnen eine schöne Vorweihnachtszeit und freue mich Sei bei diesem Schritt individuell begleiten zu dürfen!

Ihr Notar Dr. Steffen Evers

[1] DNotI 207137 S.2; [2] OLG Oldenburg, Urt. v. 16.01.2015 – 12 W 5/15; [3] DNotI 207137 S.2; [4] Grüneberg/ Wicke ErbbauRG, §32 Rn.2